Wat is hypotheekfraude?
Hypotheekfraude komt op grote schaal voor. Echter, niet iedereen die bij een hypotheekfraude betrokken raakt doet dit met opzet of heeft hier weet van.
Hypotheekfraude in Amsterdam
Zo kwam afgelopen zomer naar buiten dat er in onze hoofdstad sprake is geweest van een grootschalige hypotheekfraude waarbij honderden Amsterdamse woningen zijn gekocht of daarbij is bemiddeld door middel van fraude[1] (Publicatie FD). De grootschalige hypotheekfraude werd bij toeval ontdekt in een ander grootschalig onderzoek.
Bij hypotheekfraude wordt een hypotheek met valse documenten afgesloten. Zelfs hypotheekadviseurs en waren in dit onderzoek bij de fraude betrokken. In het onderzoek zijn makelaars aangehouden, hypotheekadviseurs en administratiekantoren. Het onderzoek laat op ontluisterende wijze zien dat criminaliteit voorkomt in alle gelederen van de samenleving.
Bij de fraude werden valse werkgeversverklaringen geregeld, nepsalarisstroken, en, bijvoorbeeld als het ging om een ondernemer, aangedikte jaarrekeningen. De bank was in deze te goed van vertrouwen en nam de stukken voor juist aan.
Ook woningzoekende kunnen slachtoffer worden
Ook woningzoekenden kunnen bij de hypotheekfraude betrokken raken. Dit kan volstrekt onbewust zijn, waarbij de woningzoeker feitelijk slachtoffer is van de hypotheekfraude. Doordat de woningzoekende feitelijk een te hoge hypotheek heeft gekregen kan deze de hypotheek vervolgens niet betalen, waardoor de kersverse woningeigenaar wordt geconfronteerd met een (mogelijke) gedwongen verkoop en zeer waarschijnlijk een restschuld. De bank en de woningzoekende zijn de verliezers terwijl de ‘bemiddelaars’ en de organisatoren, met het voordeel aan de haal gaan.
De woningzoekende loopt in deze gevallen tegen een frauduleuze makelaar aan die aangeeft ‘wel een woning te kunnen regelen’. De woningzoeker moet daar wel vaak aanzienlijk (extra) voor betalen. De administratiekantoren regelen de valse papieren. De (malafide) hypotheekadviseurs werken vervolgens mee aan de valse aanvraag met valse papieren. De bank heeft onvoldoende middelen om de juistheid van de geschriften te controleren.
Als de fraude op het spoor wordt gekomen kan ontbinding van de hypotheek volgen gevolgd door een gedwongen verkoop. De notaris kan ervoor kiezen de akte te laten passeren of tegen te houden. De notaris kan echter ook de akte laten passeren maar tegelijkertijd een melding doen van een ongebruikelijke transactie bij het FIU. Dit betekent dat de huisverkoop enerzijds doorgaat, maar dat anderzijds alle alarmbellen gaan rinkelen met alle gevolgen van dien.
Gevolgen woningzoeker
Voor de woningzoeker – die onbedoeld bij de hypotheekfraude betrokken raakt – kan de kwestie een financiële strop worden. Doordat buiten zijn medeweten om met de inkomensgegevens is gesjoemeld kan deze de hypotheek niet meer betalen, waardoor een gedwongen verkoop kan volgen.
De woningzoekende loopt dus veel risico als de fraude uitkomt. De (hoge) verkoopprijs van de woning komt ten bate van de bemiddelaar en / of de achterliggende partij. De woningzoekende, thans kersverse woningeigenaar, vist achter het net (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Den Haag 23 april 2019 [2]).
Gevolgen voor bancaire relaties
De woningzoeker loopt ook grote risico’s om bij zijn of haar bank op de ‘grijze lijst’ te komen, waarbij de bancaire relatie met de woningzoeker wordt verbroken. Ook loopt de woningzoeker risico om op de ‘zwarte lijst’ te komen te staan (opname in het extern verwijzingsregister). Dit betekent dat de betrokkene jarenlang (de standaardtermijn is 8 jaar, maar kan in bepaalde gevallen worden bekort) geen bancaire relaties meer kan aangaan en bij elke bank wordt geweerd. Opname in het EVR kan alleen als er sprake is van ‘zodanig concrete feiten en omstandigheden, dat die kunnen leiden tot een strafbaar feit in de zin van art. 350 Sv.’ [3]. Voor opname in het EVR dient dus wel aan de ‘bewijslat‘ te zijn voldaan.
Als u (onbedoeld) betrokken raakt bij een hypotheekfraude kan dit zeer grote gevolgen voor u hebben. Neem contact op met een goede advocaat die u kan bijstaan.
[1] Rob de Lange en Bart Mos. 14 juli 2024. Crimineel netwerk kocht honderden woningen via listige hypotheekfraude. FD.
[2] ECLI:NL:GHDHA:2019:869.
[3] HR 29 mei 2009 (NJ 2009/243)